Lorsqu’on décide de construire, de rénover ou d’agrandir, la question se pose inévitablement sur les démarches administratives à suivre, en particulier sur le fait de savoir si le projet de travaux envisagé nécessite l’obtention d’un permis de construire ou si une simple déclaration préalable est suffisante. En effet, une grande réforme des autorisations d’urbanisme, et notamment du permis de construire, est entrée en vigueur en octobre 2007 pour simplifier les procédures d’autorisation ou de déclaration.
Les autorisations administratives
Désormais, il existe 3 types de permis différents, le permis de construire, d’aménager et de démolir, et une procédure de déclaration préalable qui prend la suite de la déclaration de travaux. Des autorisations sont donc obligatoires pour les gros travaux alors que d’autres, certes moins importants, en sont dispensés.
Le permis de construire
Le permis de construire est un document administratif officiel qui autorise son bénéficiaire à réaliser des travaux de construction neuve ou sur construction existante. Il permet entre autre à l’administration de vérifier leur conformité aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune et doit donc respecter le plan local d’urbanisme (PLU).
La déclaration préalable
La déclaration préalable est plus particulièrement destinée à certains types de travaux de moindre importance. La durée d’instruction d’une demande de permis de construire est généralement de 2 mois contre 1 mois pour une déclaration préalable.
Le permis d'aménager
Le permis d’aménager est principalement destiné aux opérations de lotissements. Il permet, comme le permis de construire d'ailleurs, de demander également l’autorisation de démolir.
Quelle autorisation demander ?
Il convient donc de savoir s’il faut déposer une demande de permis de construire ou faire une simple déclaration préalable.
En premier lieu, il doit s’agir d’un bien immobilier dans lequel le volume de l’ouvrage va être déterminant. Le permis de construire est ainsi exigé pour :
- les constructions et travaux créant une surface hors œuvre brute (SHOB) de plus de 20 m2,
- le changement de destination d’une construction, comme par exemple le changement d’un local commercial en local d’habitation, lorsque ces travaux impliquent une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
- la modification du volume de l’habitation lorsque l’opération nécessite de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Précisons également que certaines constructions particulières sont soumises à l’obtention d’un permis de construire, comme c’est le cas par exemple des éoliennes d’une hauteur supérieure à 12 m au dessus du sol.
Et certains travaux sont ainsi soumis à une simple déclaration préalable :
- les constructions créant une SHOB de moins de 20 m2 sur un terrain supportant déjà un bâtiment,
- les constructions ne créant pas de surface de plancher,
- les changements de destination des bâtiments existants.
Notons que les constructions temporaires de moins de 3 mois sont dispensées de toute formalité. De même, aucune autorisation n’est obligatoire pour tous les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et dont la hauteur ne dépasse pas 1,5 m.
Le recours à un architecte
Par ailleurs, le recours à un architecte est en principe obligatoire sauf si le demandeur est un particulier et que la surface hors œuvre nette (SHON) de la future construction ne dépasse pas 170 m2. Il peut être néanmoins utile de consulter un architecte ou d’obtenir gratuitement des conseils auprès du CAUE.
Dans tous les cas, il est bon de rappeler que les travaux doivent toujours respecter les règles et le respect du voisinage, notamment en copropriété.
